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Tudo sobre o arrendamento

Resumo do NRAU

A Lei n.º 31/2012 de 14 de Agosto procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro. A Nova Lei do Arrendamento Urbano entrou em vigor em 12 de Novembro de 2012.

A crescente procura de arrendamento em consequência da crise do mercado da construção e do imobiliário e a ausência de oferta de arrendamento a preços acessíveis determinaram que a reforma do arrendamento urbano fosse assumida como um objectivo prioritário no domínio da habitação.

Nesse sentido, entrou em vigor no dia 12 de Novembro de 2012, a Lei nº 31/2012, que procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, que parte de uma ideia fundamental: a actualização das rendas, mais especificamente a alteração das rendas anteriores a 1990.

O diploma introduziu várias medidas destinadas a dinamizar o mercado do arrendamento, de que se salientam:

1. Maior liberdade na estipulação da duração dos contratos pelas partes:

  • Deixa de existir um prazo mínimo nos contratos de arrendamento para fins habitacionais, sendo que, se as partes não estipularem prazo, os contratos se consideram celebrados pelo prazo certo de 2 anos;
  • Nos contratos não habitacionais, é mantida a liberdade das partes estabelecerem a duração do contrato, prevendo-se que, em caso de silêncio das partes, o contrato se considera celebrado por 5 anos.

2. Maior relevo à negociação das partes na actualização das rendas antigas:

  • Nos contratos para fins habitacionais celebrados antes de 1990, a actualização assenta num mecanismo de negociação da renda pelas partes, estando, porém, salvaguardadas as situações de carência económica e de arrendatários com 65 ou mais anos de idade ou com deficiência grave;
  • Para os contratos não habitacionais celebrados antes de 1995 foi igualmente estabelecido um mecanismo de negociação da renda entre as partes, sem prejuízo da previsão de um período transitório de 5 anos para os casos de micro entidades.

3. Redução da duração do período de transição dos contratos antigos para o novo regime:

  • Após um período de 5 anos a renda dos contratos habitacionais pode ser actualizada, competindo à Segurança Social encontrar resposta para as situações de carência económica;
  • São consideradas exceções, os contratos de arrendatários com 65 ou mais anos de idade ou com grau de incapacidade superior a 60%, casos em que não há alteração do regime do contrato ou cessação do mesmo sem o seu acordo e em que a actualização está sujeita a um regime especial.

4. Novo regime para realização de obras em prédios arrendados:

  • O regime da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, de denúncia para demolição ou obras profundas assenta na negociação entre as partes, sendo que, na falta de acordo, há lugar ao pagamento de uma indemnização;
  • O regime da denúncia para obras é completado e desenvolvido pela Lei n.º 30/2012, da mesma data, que revê o regime jurídico das obras em prédios arrendados e reforça a ligação deste regime com o da reabilitação urbana.

5. Procedimento especial de despejo:

  • A lei prevê um procedimento extrajudicial que torna mais simples e menos morosa a desocupação efectiva do local arrendado por incumprimento do arrendatário, nomeadamente nos casos de falta de pagamento de rendas, de caducidade do contrato pelo decurso do prazo e de cessação do contrato por oposição à renovação ou por denúncia.

Consulte aqui versão integral da Lei n.º 31/2012. D.R. n.º 157, Série I de 2012-08-14, que procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano.

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